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房地產必勝無敵三理論

房東:自戀蓓
發表時間:2010-05-23




房地產必勝無敵三理論




台灣房地產這波景氣已持續三年以上,利率水準也降到四十年來的最低水準,台北市預售屋銷售率及銷售價格更是屢創新高,是四十年來從來沒有發生的情況。每項指標都顯示出,目前台北市房地產市場是十分熱絡的,更難得的是這股熱潮是在醜聞滿天飛,全省鬧圍攻的政治與經濟極不安定的環境中持續發展,這也是過去四十年來從未發生的情況︰︰。


就像雙城記所說:「這是一個最黑暗的時代,也是一個最光明的時代!」在如此紛亂的情況下,房地產投資的風險其實是在逐漸昇高,在風險昇高時,必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象,以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險,穩定獲利的重要工具,不能不知!


第一,「破地理論」


其重點在說明,任何都市中,最先開發的土地,一定都是在區位最好或是困難最少的地方;相對地,後開發的土地,通常不是區位愈來愈差,就是形狀愈來愈不好,或是其產權及其他糾紛愈來愈多,開發商所投入的成本與精力,自然也就愈來愈大。


在這種情形下,為什麼還會有人將辛苦開發完成的房地產出售呢?


因為不論售出價格有多高,他們再也買不回具有相同條件的土地了!這點可以問所有具有開發房地產經驗的人,問他們如果可以再選擇一次,他們會不會賣掉開發好的房地產?相信絕大多數的人都認為不應該賣掉,所有賣出房地產的人都必然會後悔的!


可是幾乎所有的開發商都還是不斷地在做出矛盾的行為,這就是對「破地理論」的瞭解不足。因為了解不足,所以會產生台灣不易有企業可以真正賺到房地產投資利益的現象。


在去年以前,台灣的傳統財團型建商,如:國泰、富邦、新光由於第一代創業者的努力,實踐了破地理論的觀念,所以留下了許多好的資產,為該集團保留了許多有價值的房地產。


出售REITs的得失


但不幸地,由於接班人對於房地產投資的專業知識不足,所以短視地搭著REITs的熱潮,將最好的房地產包裝成REITs(富邦一、二號、國泰一、二號、新光一號)全數賣出。外行人看到的是他們賣出了價值一、二百億元的資產,收回了一、二百億元的現金。其中,當然還包含有相當比例的利潤,應該是極為成功的交易。但在內行人的眼中卻剛好相反,他們將集團內的金雞母殺了,失去了賺取更大企業利益的機會,也降低了企業的價值,因為他們再也無法以同樣價錢買回那些房地產了!


如果該資產放在懂得操作,又有經驗公司的手中,必然可以透過更好的方法,不但可以取回現金,同時也可以保有該金雞母,那才是房地產投資真正應該創造的價值!


小的開發公司因為有財務周轉的壓力,不得不賣出房地產以換取利潤,但對一個有資金能力的企業而言,不論就企業發展或是房地產投資獲利的角度,都不應該犯類似的錯誤!


擁有才能永續


也由於許多企業經營者對於破地理論的了解不足,所以類似的錯誤,層出不窮,這也是導致台灣建設公司品牌無法建立的最主要原因。


以前,在台灣蓋過「好」房屋的建設公司有許多,如:華美建設、林肯建設、僑福建設、鴻禧建設、太平洋建設、僑泰建設︰︰在當時都曾赫赫有名,風光一時,但現在為什麼都不見了?


蓋過「大量」房屋的建設公司也有許多,如:寶成建設、三采建設、聯邦建設、宏泰建設、宏國建設、國揚建設、瑞聯建設、擎碧建設、捷和建設、東帝士建設、宏巨建設、力霸建設︰︰等,背後都有龐大的實力,為什麼卻無法建立品牌?而且上述不少建商都無法逃避倒閉的命運?


因為他們雖然興建了大量的房屋,或是興建了許多好的房屋,也似乎賺了許多房地產的錢,可是卻因沒有了解破地理論,沒有「擁有」房屋,自然無法獲得品牌的認同,自然也無法避免被淘汰的命運。


相對地,美國的房地產大亨川普(Donald Trump)他建立品牌的方法,不是他「興建」了多少房屋,而是他「擁有」了多少房地產!所以可以「擁有」國際級的品牌知名度,這才是關鍵所在,也才是破地理論的真正實踐!


現在有許多新的建設公司,大量高價購地推案,號稱每年EPS可賺六元、十元,如果不能真正瞭解這個理論,其前途自然已可預卜。


第二,「破屋理論」


在世界上大多數的地方,成屋的價格都比預售屋要高,可是為什麼在台灣剛好相反,預售屋的價格比成屋高?更令人好奇的發現是,有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格!亦即以後就再也沒有更高的價格出現了!


這就是破屋理論的精髓!因為一幢房屋的所有權如果分散了,就如同房屋破碎了,不再容易會有大的增值潛力了。


以投資的角度而言,如果真如此,就代表了投資風險的極大。因為,任何房地產商品,如果購買後,其價格會隨著時間下跌,就不值得投資!


一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿,其至一棟旅館或是博物館,是舊的貴?還是新的貴呢?時間是站在新的一方還是舊的?如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值,投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢?


因此,如果無法確定所購買的商品,會比未來新製造出來的要好,有什麼理由,投資者要現在下手進行投資呢?


 


 


在台灣,由於房屋在傳統上是一戶一戶的賣,所以一幢樓房內的所有權是分散的,這就埋下了日後衰敗的種子,在購屋當時,大多數的住戶其經濟狀況可能還較為一致,但當時間一久,各人的經濟狀況發生變化,對於公共事務的意見自然分歧。


例如:大至大樓外牆老舊是否要拉皮更新?電梯穩定度不足是否要更換?空調及冷熱水管系統是否要統一更新?︰︰小至招牌是否要統一管理?清潔維護及保全人員的水準是否要提昇?垃圾是否要統一收集?管理費不足是否要增加?︰︰


如果要花錢,每一項問題都不容易取得共識,這點可以觀察台灣的立法院現象。但不幸的是,每一項決定都影響到全棟大樓的價值。由於是希望採取民主的程序解決公共的問題,自然是不容易有效率的,於是乎「劣幣驅逐良幣」的情形幾乎在每一棟建築物中發生,而最後的決策往往是受到經濟力最差的住戶所牽制,因此導致每棟建築物的水準自然每下愈況,成屋的價格自然也大受影響!


在上述的情況下,有經濟能力的人自然不願久居,選擇良屋而遷。也因為他們經濟能力強,所以,也有能力最先搬出(其另購新屋,所以預售屋價格自然漲高),當社區內有經濟能力的住戶愈少時,社區品質自然就向下沈淪了。


由於管理品質愈來愈差,最終或許將變成貧民窟,而失去投資的價值。這點不是在危言聳聽,先進國家,即使美國亦是如此,當所有權分散時,就已經敲響了該幢建築物的喪鐘,這就是破屋理論的真意!


要如何避免成為「破屋」呢?是有辦法的!不論是售屋當時就已有好的產權規劃,讓其所有權不致分散,或是分散後再透過好的設計(如信託、成立公司),再將所有權整合回到一個所有權之下,都是具體可行的方向。


所有權集中的優勢


但為什麼還很少為大眾所接受呢?其因有二:一是由於「有土斯有財」的傳統觀念干擾,大多數的中國人認為,如果沒有拿到實在的所有權,總覺得不安心;另一是由於缺乏專業且有實力的建設公司規劃主導,使購屋者心中永遠存在著以往失敗的案例。如:芝麻酒店、金雞廣場、歐洲共同仕場等持分擁有,後來卻因建設公司倒閉而失敗的印象,所以成功的經驗仍少。


但是就房地產投資的角度而言,所有權的集中是必須要走的方向,尤其是在國家徵稅的動作日益嚴格之際,產權集中是可以大量節省稅賦與保持財產私密性的重要方法,不論是土地增值稅、地價稅、所得稅、贈與稅甚至遺產稅,都可以大幅減少。一種可以大幅減少成本,又可增加價值的方案,是無可抵擋的潮流,類似的商品在可預見的未來,必然會成為市場主流。


第三,「地房管理論」


土地由於具有許多其他投資標的所缺乏的特性,如稀有性(甚至唯一性)、不折舊性(不但不折舊,反而隨著時間增加而常常增值)、法律的絕對保障性(除非自己同意,任何人都不容易拿走所有權)、與價值性(幾乎所有的人都接受土地是有具價值的資產共識)︰︰因為具有如此多的優點,因此,土地就是放著不予理會,它都會增值。有時需要錢了,又可以快速變現,或是拿去抵押借貸,以濟不時之需。當年紀老了,把它交給子女,又極受歡迎,對於如此特殊的好資產,相信是沒有人不喜歡的。


但不幸的,也就是因為它具有如此多的好處,使人們對它產生了過多情感上的幻想,而逐漸失去了理性判斷的能力,甚至有「土地神話」(持有土地絕對不會不利)的名詞出現,其實土地的價值在於「利用」,而非「持有」,當對持有產生迷思,其價值將會減少。


具體的例子,有些土地放著不用,結果容積(可以蓋房屋的面積)被減少(容積率實施)、如有些土地不與鄰地共同開發興建房屋,當鄰房都蓋好後,變得幾乎沒有價值;又如有些土地容積雖高,但因沒有面臨寬的道路而必須和鄰地合作,但常因條件談不攏,而使得價值大跌……。


太多實務上的例子都說明了,如果忽略了「利用」而總抱持著「持有」神話的想法,不但不易獲利,反而會造成價值的減少。


擁使用權才是贏家


因此,愈來愈多的人不再將注意力放在「所有權」,而改放在「使用權」上!他們僅出售使用權,不但成本低,投資報酬率卻更高,例如信義計畫區內的「台北花園」、台北火車站附近的「京站」,都採用了只賣「使用權」(約五十年),不賣「所有權」的作法,取得大量的利益。而地主呢?當房屋興建後,只能收取少量的租金,但卻要交付每年增加的持有成本(例如地價稅),其獲利性是極不相當的。


其實同樣的情況不但在國外,在台灣的商業建築上也早已在進行了,如近日新聞曝光率極高的君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店,甚至薇閣休閒旅館,都是沒有土地產權,只有使用權的個案。但經營者的收入,遠高於地主的收入。由此可知,當房屋興建後,地主的「所有權」優勢即不復存在了。


同樣地觀念,當房屋興建完成後,具有使用權的屋主是否可以賺取最大的利益呢?答案也是否定的,因為當房屋興建完成後,屋主的地位又和原先地主的角色類似,除非他(她)能夠自己經營獲利,否則最大利益將歸於有能力經營管理的經營者。


我們可以看到,當大陸每次「宏觀調控」,以及台灣每次「信用管制」之後,哀鴻遍野,許多爛危樓,以及空置的房地產隨處可見,此時只要有人能夠願意「經營」,不論再低的租金,或是不要租金合夥分配利潤的方案,都是極為容易談成的事。


有能力才斯有財


就有能力的經營者而言,幾乎不用花什麼錢,就可以擁有一幢興建好的房地產的經營權,而其收入尚能優先支付經營成本及利息,其報酬率自然優於屋主及地主。


這就是地房管理論的真意!以往是「有土斯有財」,以後是「有能斯有財」,如果不瞭解這個理論,還以傳統的思維認為,擁有土地(或房屋)所有權可以獲得最大利益,是很危險的!


結 論


在瞭解了「破地理論」、「破屋理論」與「地房管理論」之後,任何一位土地或房屋的投資者就會瞭解,隨著社會的進步,許多傳統的觀念已經到了必須調整的時候了。就住宅而言,台灣目前住宅的自有率已超過百分之八十七,目前台灣住宅的需求狀況是供過於求,台灣地區的人口成長率每年下跌,隨著兩岸的開放,未來人口可能會呈現負成長。


就商業不動產而言,台灣的經濟成長率不斷下滑,不專業的政府目前尚找不出能夠積極成長的產業方向,在這樣的大環境裡,若仍抱持著以往農業社會與工業社會的思維,是十分危險的。


現在已經是商業社會了,房地產市場雖然是所有投資商品市場中,國際化程度最低的一個,但是,也已經到了必須面臨國際化「嚴格競爭」的時候了,不論是企業或個人,若希望在房地產投資中獲利,就必須真正了解這三個理論,以能掌握趨勢,讓自己站在不敗的制高點上!


 


 





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    發表時間:2013-02-22

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    發表時間:2013-09-07

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    3 樓住戶:趙雲英
    發表時間:2013-09-09

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